Financiación Alternativa para Promotores | Tokenización de Proyectos | Aurema Group
🏗️ Financiación Alternativa para Promotores Inmobiliarios

Financia Tus Proyectos Inmobiliarios
Sin Depender de la Banca Tradicional

¿Eres promotor y necesitas capital para desarrollar tus proyectos? La tokenización te permite obtener financiación institucional de 2M€ a 50M€ con condiciones flexibles y sin avales personales.

¿Por qué tokenizar tu proyecto en lugar de buscar financiación bancaria?

€2M-50M Rango de financiación
4-8 semanas Tiempo hasta capital
12-18% Coste para inversores
0% Avales personales
Calcular Financiación Ver Cómo Funciona

Los Desafíos de la Financiación Bancaria Tradicional

Como promotor, enfrentas barreras que limitan tu capacidad de desarrollar proyectos

🏦

Exigencias de Garantías Excesivas

Los bancos suelen exigir avales personales, hipotecas cruzadas y garantías adicionales que ponen en riesgo tu patrimonio personal y el de tu empresa. En muchos casos, piden hasta el 150-200% del valor del préstamo en garantías.

⏳

Tiempos de Aprobación Prolongados

El proceso de aprobación bancaria puede tardar entre 3 y 9 meses. Mientras tanto, pierdes oportunidades de mercado, los costes de mantenimiento del terreno aumentan y la competencia avanza.

📊

Condiciones Rígidas e Inflexibles

Los bancos imponen ratios de endeudamiento estrictos, calendarios de desembolso inflexibles y cláusulas de vencimiento anticipado que limitan tu capacidad de adaptación a cambios del mercado.

💰

Costes Ocultos y Comisiones

Además del tipo de interés, los préstamos bancarios incluyen comisiones de apertura (1-2%), estudio, cancelación anticipada y otros conceptos que pueden incrementar el coste real hasta un 3-5% adicional.

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Rechazo de Proyectos Innovadores

Los bancos son conservadores por naturaleza. Proyectos con modelos innovadores (co-living, co-working, sostenibilidad avanzada) suelen ser rechazados por “falta de historial” o “riesgo percibido”.

🔄

Falta de Flexibilidad en Reestructuraciones

Si el proyecto sufre retrasos o sobrecostes, renegociar con el banco es complejo, lento y costoso. Las cláusulas de vencimiento anticipado pueden activarse, poniendo en riesgo todo el proyecto.

La Tokenización: Tu Alternativa de Financiación Inteligente

Obtén capital institucional para tus proyectos manteniendo el control y la flexibilidad

✅ Capital sin Avales Personales

La financiación se estructura a nivel de proyecto (SPV), no a nivel personal. Tu patrimonio personal y el de tu empresa matriz quedan protegidos.

✅ Proceso Ágil y Predecible

Desde la valoración inicial hasta la recepción del capital: 4-8 semanas. Sin sorpresas ni dilaciones burocráticas.

✅ Condiciones Personalizadas

Estructuramos la operación según las necesidades de tu proyecto: porcentaje de financiación, calendario de desembolsos, mecanismos de retorno para inversores.

✅ Coste Transparente y Competitivo

Rendimiento para inversores: 12-18% anual (según riesgo del proyecto). Sin comisiones ocultas. Todo el coste se alinea con el éxito del proyecto.

✅ Flexibilidad Operativa

Mantienes el control de la gestión del proyecto. Los inversores participan en los rendimientos, pero no interfieren en la ejecución operativa.

✅ Escalabilidad

Una vez establecida la estructura, puedes replicarla para múltiples proyectos, reduciendo costes y tiempos en futuras operaciones.

Beneficios Específicos para Promotores Inmobiliarios

Diseñado para maximizar la viabilidad y rentabilidad de tus proyectos

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Proyectos de Nueva Planta

Financiación para promoción de obra nueva: residencial, comercial, industrial o mixto. La tokenización permite cubrir el gap entre recursos propios y financiación bancaria tradicional.

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Rehabilitación y Reforma

Proyectos de rehabilitación energética, reforma integral o cambio de uso. La tokenización captura la plusvalía generada por la intervención y la distribuye entre promotor e inversores.

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Desarrollo de Suelo

Urbanización de suelos rústicos o desarrollo de PAUs. La tokenización permite financiar los costes de urbanización y capturar la revalorización del suelo urbanizado.

🏢

Proyectos Institucionales

Desarrollos para fondos, family offices o corporates. La estructura tokenizada facilita la entrada de capital institucional con reporting transparente y cumplimiento regulatorio.

💡

Modelos Innovadores

Co-living, co-working, senior living, logística last-mile. La tokenización atrae inversores especializados en nichos de mercado que los bancos tradicionales no entienden.

🌍

Proyectos Cross-Border

Desarrollos en múltiples jurisdicciones. La estructura Delaware/Estonia/España permite captar capital internacional y optimizar fiscalidad de forma compliant con MiCA y regulaciones locales.

Financiación tokenización promotores inmobiliarios

Proceso de Financiación mediante Tokenización: De tu Proyecto al Capital en 4-8 Semanas

Un proceso estructurado, transparente y supervisado legalmente

1

Análisis de Viabilidad y Estructuración (Semana 1-2)

Due diligence del proyecto: Analizamos business plan, estudios de mercado, permisos, cronograma y proyecciones financieras.

Estructura jurídica: Diseñamos la estructura óptima (SPV español + holding cross-border) para aislamiento de riesgos y eficiencia fiscal.

Modelo financiero: Definimos porcentaje de financiación, calendario de desembolsos, mecanismos de retorno para inversores y métricas de éxito.

2

Documentación Regulatoria y Token Design (Semana 2-3)

Whitepaper MiCA: Documento regulatorio aprobado por autoridad competente que describe el proyecto, riesgos, derechos de inversores y mecanismos de gobernanza.

Token ERC-3643: Diseño de security tokens con compliance on-chain: verificación de inversores, restricciones de transferencia, distribuciones automatizadas.

Documentación legal: Operating Agreement, contratos de suscripción, PPM (si aplica), y acuerdos de gestión.

3

Colocación con Inversores Institucionales (Semanas 3-6)

Roadshow institucional: Presentamos tu proyecto a nuestra red de family offices, RIAs, family banks e inversores acreditados en Europa y USA.

Verificación de inversores: KYC/AML automatizado vía plataforma ERC-3643. Solo inversores cualificados pueden participar.

Cierre y desembolso: Una vez completada la colocación, los fondos se transfieren al SPV y están disponibles para el desarrollo del proyecto.

4

Ejecución del Proyecto y Reporting (Ongoing)

Gestión del proyecto: Tú mantienes el control operativo. Nosotros facilitamos reporting trimestral a inversores vía portal dedicado.

Distribuciones: Si el proyecto genera ingresos intermedios (alquileres, ventas parciales), se distribuyen automáticamente vía smart contracts.

Exit: Al finalizar el proyecto (venta total, refinanciación, etc.), los proceeds se distribuyen según lo acordado. Los tokens pueden redeem-se o negociarse en secundario.

Comparativa: Financiación Bancaria vs. Tokenización

Compara objetivamente ambas opciones para tomar la mejor decisión para tu proyecto

Característica
Financiación Bancaria
Tokenización Aurema
Tiempo hasta capital
3-9 meses
4-8 semanas ✓
Garantías requeridas
Avales personales + hipotecas (150-200%)
Garantías a nivel proyecto (SPV) ✓
Flexibilidad de condiciones
Rígida, estandarizada
Personalizada por proyecto ✓
Coste total (interés + comisiones)
6-10% + comisiones ocultas
12-18% todo incluido ✓
Aprobación de proyectos innovadores
Baja (conservadurismo bancario)
Alta (inversores especializados) ✓
Flexibilidad en reestructuraciones
Compleja y costosa
Ágil vía gobernanza token ✓
Acceso a capital internacional
Limitado a mercado local
Global (UE + USA + otros) ✓
Reporting y transparencia
Trimestral/anual, manual
Real-time, blockchain-verified ✓

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Descubre cuánto capital podrías obtener tokenizando tu proyecto

Casos de Éxito: Promotores que Ya Financiaron con Tokenización

Historias reales de promotores que eligieron la tokenización

“Teníamos un proyecto residencial de 45 viviendas en Valencia con un gap de financiación de €3.5M. Los bancos nos pedían avales personales que no queríamos dar. Con Aurema tokenizamos el 40% del proyecto, obtuvimos el capital en 6 semanas y mantuvimos el control total de la ejecución. El proyecto se vendió al 100% y los inversores obtuvieron un 16% de retorno.”

Javier R.
Promotor residencial, Valencia

“Desarrollamos un proyecto de co-living en Madrid, un modelo que los bancos no entendían. La tokenización nos permitió captar €2.8M de inversores especializados en proptech que creían en el modelo. Además, el reporting transparente vía blockchain nos ayudó a construir confianza para futuras rondas.”

Laura M.
Promotora co-living, Madrid

“Estábamos desarrollando un PAU de 12 hectáreas en Sevilla. Necesitábamos €12M para urbanización. La banca tradicional solo nos ofrecía €4M con condiciones muy duras. Tokenizamos el 60% del proyecto con Aurema, obtuvimos el capital en 7 semanas y completamos la urbanización. Ahora estamos vendiendo parcelas y distribuyendo rendimientos a los inversores.”

Carlos & Asociados
Promotora desarrollo de suelo, Sevilla

Preguntas Frecuentes sobre Financiación mediante Tokenización

Resolvemos todas tus dudas sobre el proceso

¿Qué tipos de proyectos se pueden financiar mediante tokenización? ▼
Tokenizamos proyectos inmobiliarios con valor mínimo de €2M:
  • Promoción de obra nueva (residencial, comercial, industrial)
  • Rehabilitación energética y reforma integral
  • Desarrollo de suelo y urbanización
  • Proyectos de uso mixto o innovadores (co-living, co-working, etc.)
  • Adquisición de activos para revalorización (value-add)
Lo importante es que el proyecto tenga viabilidad económica, permisos en trámite/obtenidos y un equipo promotor con experiencia.
¿Qué porcentaje de mi proyecto puedo financiar mediante tokenización? ▼
Depende del perfil de riesgo y de tus recursos propios:
  • Proyectos estándar (residencial en zona consolidada): Hasta 70-80% del valor
  • Proyectos con mayor riesgo (desarrollo de suelo, innovadores): Hasta 50-60%
  • Requisito mínimo: Promotor aporta al menos 20-30% en recursos propios
La estructura se diseña para alinear incentivos: tú mantienes “skin in the game” y los inversores participan en el upside del proyecto.
¿Cuál es el coste real de la financiación mediante tokenización? ▼
El coste total incluye:
  • Rendimiento para inversores: 12-18% anual (según riesgo del proyecto)
  • Costes de estructuración: €20,000-€60,000 (legal, compliance, tecnología)
  • Fee de gestión: 1-2% anual sobre capital gestionado
  • Total estimado: 14-20% TAE (todo incluido)
A diferencia de la banca, no hay comisiones ocultas ni costes de cancelación anticipada. El coste se alinea con el éxito del proyecto.
¿Qué ocurre si el proyecto sufre retrasos o sobrecostes? ▼
La estructura tokenizada ofrece flexibilidad:
  • Reserva de contingencia: Se incluye en el presupuesto (típicamente 10-15%)
  • Gobernanza ágil: Los holders de tokens pueden votar modificaciones al plan vía smart contract, sin necesidad de renegociar con un banco
  • Tramos de financiación: Los desembolsos pueden estructurarse por hitos, reduciendo el riesgo para inversores y promotor
  • Salidas alternativas: Si el proyecto no avanza según lo previsto, existen mecanismos de redemption o venta del SPV para proteger a todas las partes
¿Cómo se distribuyen los rendimientos a los inversores? ▼
Depende del modelo de negocio del proyecto:
  • Venta de unidades: Al vender viviendas/locales, los proceeds se distribuyen proporcionalmente entre promotor e inversores
  • Alquiler: Si el proyecto genera rentas (oficinas, residencial en alquiler), se distribuyen trimestralmente vía smart contracts
  • Exit total: Al finalizar el proyecto (venta del activo, refinanciación), se liquida el SPV y se distribuyen los proceeds finales
Todas las distribuciones son automatizadas, transparentes y auditables on-chain.
¿Qué ocurre fiscalmente para mí como promotor? ▼
La estructura cross-border optimiza la fiscalidad:
  • A nivel de proyecto (SPV español): Tributa por Impuesto de Sociedades (25%) sobre beneficios. Las distribuciones a inversores pueden tener retención según tratados de doble imposición.
  • A nivel de promotor: Tu participación en el SPV tributa según tu estructura (persona física o sociedad). La estructura Delaware/Estonia puede permitir diferir o optimizar tributación.
  • Plusvalía final: Al vender tu participación o liquidar el proyecto, tributas la plusvalía según tu residencia fiscal.
Importante: Trabajamos con asesores fiscales especializados para optimizar tu situación específica. Cada caso es único.
¿Puedo usar la tokenización junto con financiación bancaria? ▼
Sí, de hecho es una estrategia muy común:
  • Capital mezzanine: La tokenización puede actuar como capa intermedia entre recursos propios y deuda senior bancaria
  • Reducción de garantías: Al tener parte del capital vía tokenización, puedes reducir las garantías exigidas por el banco
  • Flexibilidad: La parte tokenizada suele tener condiciones más flexibles, permitiendo cubrir gaps que el banco no financia
Analizamos cada proyecto para diseñar la estructura de capital óptima (recursos propios + tokenización + banca, si aplica).
¿Qué documentación necesito para iniciar el proceso? ▼
Para el análisis inicial, necesitamos:
  • Business plan del proyecto (inversiones, cronograma, proyecciones)
  • Estudio de mercado y viabilidad comercial
  • Situación de permisos y licencias (en trámite/obtenidos)
  • Información del equipo promotor (experiencia, track record)
  • Estructura societaria actual y situación patrimonial
Una vez firmado el NDA y avanzado el proceso, te guiaremos paso a paso en la documentación adicional necesaria para la estructuración legal y regulatoria.

¿Listo para Financiar tu Próximo Proyecto sin Bancos?

Únete a los promotores que ya están desarrollando proyectos con capital institucional mediante tokenización. Sin avales personales. Sin burocracia.

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Confidencialidad garantizada: Toda la información se trata bajo estricto NDA (acuerdo de confidencialidad)

Sin compromiso: El estudio preliminar no te obliga a nada

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